Travaux dans un immeuble : le rôle du syndic et des copropriétaires au Maroc
Photo : Dr. Didier Hinz · BY-SA 3.0
Mis à jour le 2026-10-27
Une fuite dans la colonne d'eau, une terrasse qui prend l'eau tous les hivers, une cage d'escalier à repeindre, un ascenseur qui tombe en panne : dans un immeuble, ces travaux ne concernent pas un seul appartement mais tout le monde. Et c'est là que ça se complique. Qui décide ? Qui paie ? Faut-il une assemblée générale pour changer une porte d'entrée ? Ce guide résume ce que prévoit la loi marocaine sur la copropriété (loi 18-00, modifiée par la loi 106-12) et, surtout, comment faire avancer un chantier concrètement quand on vit à vingt familles sous le même toit.
Partie commune ou partie privative ?
C'est la première question, parce qu'elle décide de tout le reste. La loi 18-00 présume communes, sauf si le règlement de copropriété dit autrement, les parties de l'immeuble qui servent à tous. Ce qui est à l'intérieur de votre appartement et ne sert qu'à vous est privatif.
- Communs : le sol, les fondations, le gros œuvre (murs porteurs, poteaux, dalles), la toiture et la terrasse, les façades, la cage d'escalier, le hall, l'ascenseur, les colonnes montantes d'eau et d'évacuation, les gaines, la citerne et le surpresseur, le local poubelles, le parking commun
- Privatifs : les cloisons intérieures, le carrelage, la peinture, la plomberie et l'électricité à partir du compteur ou du robinet d'arrêt de votre logement, les sanitaires, la cuisine
- Cas limites fréquents : le balcon (sa dalle et son garde-corps extérieur sont généralement communs, son sol privatif), les fenêtres et volets (souvent privatifs mais leur aspect extérieur est encadré), la terrasse à usage exclusif du dernier étage (l'étanchéité reste commune)
Ce que fait le syndic, et ce qu'il ne peut pas faire seul
Le syndic (bénévole, c'est-à-dire un copropriétaire, ou professionnel) est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Son rôle, fixé par la loi, est d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, d'entretenir et conserver les parties communes, de préparer le budget, de tenir les comptes sur un compte bancaire séparé et de représenter l'immeuble.
Concrètement, il peut lancer seul les petites réparations d'entretien prévues au budget : une fuite sur la colonne commune, une lampe de cage d'escalier, le dépannage de l'ascenseur, le nettoyage de la citerne. Pour tout ce qui dépasse l'entretien courant, il doit faire voter l'assemblée générale. Un syndic qui signe seul un ravalement de façade ou une nouvelle étanchéité engage sa responsabilité, et les copropriétaires peuvent contester la dépense.
- Petits travaux d'entretien : le syndic décide et paie sur le budget voté
- Travaux nécessaires importants (étanchéité, réparation de structure, sécurité) : vote en assemblée générale
- Travaux d'amélioration (ascenseur neuf, interphone, portail automatique, ravalement décoratif) : vote à une majorité renforcée
- Urgence (effondrement, fuite majeure, danger électrique) : le syndic peut agir immédiatement pour mettre en sécurité, puis rend compte à la prochaine assemblée
Les majorités prévues par la loi 18-00
L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an. Chaque copropriétaire vote avec un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes (sa quote-part dans l'immeuble, indiquée dans le règlement). Selon le type de décision, la loi exige une majorité différente. Vérifiez toujours votre règlement, qui peut prévoir des règles plus strictes.
- Majorité absolue des voix présentes ou représentées : budget annuel, approbation des comptes, nomination du syndic, travaux d'entretien et de conservation
- Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes : travaux d'amélioration, modification du règlement de copropriété, actes touchant aux parties communes
- Unanimité : changement de destination de l'immeuble, modification de la répartition des tantièmes
- Travaux qui touchent les droits d'un copropriétaire sur son lot (passer une gaine dans son appartement, par exemple) : son accord exprès en plus du vote
Qui paie quoi ?
La règle de base : les charges générales (entretien du gros œuvre, façades, cage d'escalier, assurance, syndic) se répartissent entre tous selon les tantièmes. Les charges spéciales, liées à un équipement qui ne sert qu'à certains, se répartissent entre ceux qui en profitent : l'ascenseur, par exemple, est souvent réparti davantage sur les étages hauts, ou pas du tout sur le rez-de-chaussée si le règlement le prévoit.
La loi ne rend pas le fonds de travaux obligatoire, mais c'est la différence entre un immeuble qui vote une étanchéité en mars et la fait en avril, et un immeuble qui attend trois hivers. Beaucoup de syndics proposent une cotisation annuelle dédiée, placée sur le compte séparé de l'immeuble.
- Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges peut faire l'objet d'une injonction de payer, et le syndicat dispose d'un privilège sur son lot
- La fuite qui vient d'une canalisation privative de l'appartement du dessus est à la charge de son propriétaire ; celle qui vient de la colonne commune est à la charge de l'immeuble
Monter un chantier commun sans s'épuiser
La loi dit qui vote, mais pas comment convaincre vingt voisins. Voici la méthode qui fonctionne le mieux, que vous soyez syndic bénévole ou simple copropriétaire qui en a assez de la terrasse qui fuit.
- Faites constater : photos datées, et pour un problème sérieux (fissures, infiltrations répétées) un rapport d'un bureau d'études ou un constat d'huissier
- Demandez trois devis comparables, avec le même descriptif, pour que l'assemblée compare des prix et pas des promesses. Sur AloAji, cherchez le métier (maçon, plombier, peintre, électricien) et votre ville, puis appelez ou envoyez un WhatsApp directement, c'est gratuit
- Inscrivez le point à l'ordre du jour de la convocation, avec les devis joints : une décision prise sur un sujet non inscrit peut être annulée
- Signez un devis écrit avec garanties, surtout pour l'étanchéité : demandez une garantie écrite et une date de réception, puis une visite après le premier hiver
Les travaux que vous ne pouvez pas faire seul chez vous
Même à l'intérieur de son appartement, un copropriétaire ne peut pas toucher aux parties communes sans autorisation. Les litiges les plus fréquents au Maroc tournent autour de la façade et du gros œuvre.
- Installer une clim en façade, fermer un balcon avec de l'aluminium, poser une enseigne : autorisation de l'assemblée nécessaire, même si le balcon est attaché à votre lot
- Ouvrir un mur porteur pour agrandir le salon : étude technique obligatoire, vote en assemblée, et souvent autorisation de la commune
- S'approprier un palier, un bout de terrasse ou un local commun : interdit sans décision de l'assemblée, et attaquable en justice par le syndic ou tout copropriétaire
Questions fréquentes
Le syndic peut-il lancer des travaux sans assemblée générale ?
Oui pour l'entretien courant prévu au budget et pour les urgences de mise en sécurité. Non pour les gros travaux comme une étanchéité complète, un ravalement ou un nouvel ascenseur : ils doivent être votés en assemblée générale.
Quelle majorité pour voter une étanchéité de terrasse ?
Il s'agit d'un travail de conservation de l'immeuble : la majorité absolue des voix présentes ou représentées suffit en principe. Si le règlement de copropriété prévoit une majorité plus forte, c'est lui qui s'applique.
Une fuite du voisin du dessus abîme mon plafond, qui paie ?
Si la fuite vient de ses installations privatives (siphon, flexible, chauffe-eau), c'est lui. Si elle vient d'une colonne commune ou de l'étanchéité de la terrasse, c'est la copropriété. Faites constater rapidement par un plombier et, si nécessaire, par un expert.
Puis-je refuser de payer des travaux que je n'ai pas votés ?
Non. Une décision régulièrement votée s'impose à tous les copropriétaires, y compris les absents et ceux qui ont voté contre. Vous pouvez contester la décision devant le tribunal dans le délai prévu si l'assemblée a été irrégulière.
Et si l'immeuble n'a pas de syndic ?
La loi l'impose. Un ou plusieurs copropriétaires convoquent une assemblée par lettre recommandée, font élire un syndic (souvent bénévole) et fixent une cotisation. À défaut, un copropriétaire peut demander au tribunal la désignation d'un syndic judiciaire.
Sources
- https://www.ancfcc.gov.ma/media/8849/dahir-n-1-02-298-du-25-rejeb-1423-3-octobre-2002-portant-promulgation-de-la-loi-n-18-00-relative-au-statut-de-la-copropri%C3%A9t%C3%A9-des-immeubles-b%C3%A2tis-tel-qu-il-a-%C3%A9t%C3%A9-modifi%C3%A9-et-compl%C3%A9t%C3%A9.pdf
- https://reaconsult.ma/tendances-et-conseils-en-immobilier/loi-18-00-copropriete-maroc-guide-complet-2026
- https://reaconsult.ma/tendances-et-conseils-en-immobilier/travaux-parties-communes-copropriete-maroc-autorisations-sanctions-jurisprudence