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Travaux et réparations en location au Maroc : qui paie quoi ?

Vieille clé dans la serrure d'une porte en bois

Photo : Santeri Viinamäki · BY-SA 4.0

Mis à jour le 2026-10-29

Le chauffe-eau lâche en plein hiver, la chasse d'eau coule, une infiltration tache le plafond, la serrure se bloque : à chaque panne, la même question entre locataire et propriétaire. Qui appelle l'artisan, et surtout qui paie ? Au Maroc, la réponse se trouve dans deux textes : le Dahir des obligations et contrats (DOC), qui fixe les règles générales du louage, et la loi 67-12 sur le bail d'habitation, qui encadre le contrat, l'état des lieux et le dépôt de garantie. Ce guide traduit ces règles en cas concrets et explique comment faire faire les travaux sans que ça finisse en conflit.

La règle de base : le propriétaire entretient, le locataire fait le petit entretien

Le DOC est clair sur le principe. L'article 638 oblige le bailleur à livrer le logement et ses accessoires et à les entretenir, pendant toute la durée du bail, « en état de servir à leur destination ». Seules les menues réparations, selon l'usage local ou le contrat, reviennent au locataire.

L'article 639 précise ce que sont ces réparations locatives dans un bail d'immeuble : quelques carreaux cassés, les vitres (sauf grêle ou accident extraordinaire), les portes, fenêtres, gonds, targettes et serrures. Le même article met explicitement à la charge du bailleur le blanchiment des pièces, la restauration des peintures, le remplacement des papiers et les travaux sur les terrasses.

Et l'article 640 ajoute une sécurité pour le locataire : même une réparation réputée locative ne lui incombe pas si elle est due à la vétusté, à la force majeure, à un vice de construction ou au fait du propriétaire.

Cas concrets : qui paie quoi

Voici comment ces principes s'appliquent aux pannes les plus fréquentes dans un appartement marocain. En cas de doute, la question à se poser est : est-ce de l'usure normale ou un défaut du logement (propriétaire), ou un dommage lié à l'usage du locataire (locataire) ?

Ce que la loi 67-12 ajoute : état des lieux, dépôt, travaux du locataire

La loi 67-12 sur le bail d'habitation exige un contrat écrit et un état des lieux descriptif établi à l'entrée et à la sortie, annexé au contrat. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état : c'est lui qui devra prouver qu'une dégradation existait déjà. Faites-le donc sérieusement, avec des photos datées de chaque pièce, des robinets, du chauffe-eau et du tableau électrique.

La loi impose aussi au bailleur de livrer un logement équipé du nécessaire : ventilation, cuisine, sanitaires, eau et électricité en état. Elle permet enfin aux deux parties de convenir par écrit des travaux que le locataire réalise et de la façon de déduire leur coût du loyer, à condition que cet accord soit daté et signé, idéalement avec signatures légalisées.

Comment faire réaliser les travaux sans conflit

La plupart des litiges viennent d'une panne signalée oralement, réparée par le locataire, puis contestée au moment de déduire la facture. La bonne méthode tient en quatre étapes : signaler par écrit, demander un devis, obtenir l'accord, conserver la facture.

Si le propriétaire ne fait pas les réparations qui lui incombent, l'article 638 du DOC permet au locataire de l'y contraindre en justice et, à défaut, de se faire autoriser à les exécuter lui-même et à les retenir sur le loyer. Dans la pratique, un accord écrit (même par WhatsApp) sur un devis évite d'aller jusque-là. Et pour une réparation urgente, l'article 645 autorise le propriétaire à intervenir malgré le locataire ; si celui-ci est privé du logement plus de trois jours, il peut demander une réduction de loyer proportionnelle.

Questions fréquentes

Le chauffe-eau est en panne : qui paie au Maroc ?

Si l'appareil est ancien ou usé, c'est de la vétusté : le propriétaire paie la réparation ou le remplacement (article 640 du DOC). Si la panne vient d'une mauvaise utilisation du locataire, c'est à lui. Dans tous les cas, signalez la panne par écrit avant de faire intervenir un plombier.

Le locataire peut-il déduire les travaux du loyer ?

Oui, mais seulement avec un accord écrit du propriétaire sur le devis et le montant, ou sur autorisation du juge si le propriétaire refuse de faire des réparations qui lui incombent (article 638 du DOC). La loi 67-12 prévoit que cet accord soit daté et signé par les deux parties. Sans écrit, le propriétaire peut contester.

La peinture à la sortie est-elle à la charge du locataire ?

La peinture normale et le blanchiment des pièces sont à la charge du bailleur selon l'article 639 du DOC. Le locataire ne doit que les dégradations qui dépassent l'usure normale : murs très tachés, trous, graffitis, peinture d'une couleur non autorisée.

Que faire si le propriétaire refuse de réparer une fuite ?

Envoyez une mise en demeure écrite avec photos et devis. Si rien ne bouge, le DOC permet de saisir le tribunal pour l'y contraindre ou obtenir l'autorisation de faire les travaux et de les retenir sur le loyer. Ne retenez jamais le loyer de votre propre initiative sans écrit : vous risquez une procédure pour impayé.

Le propriétaire peut-il entrer pour faire des travaux ?

Pour des réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail, oui, à condition de constater l'urgence et de prévenir le locataire (article 645 du DOC). Si le locataire est privé de l'usage du logement plus de trois jours, il peut demander une réduction proportionnelle du loyer ou la résiliation.

Comment prouver l'état du logement à l'entrée ?

Par l'état des lieux descriptif exigé par la loi 67-12, signé par les deux parties et annexé au contrat, complété par des photos datées. Sans ce document, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et aura du mal à contester une retenue sur le dépôt de garantie.

Sources

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